С 1 сентября 2026 года вступают в силу изменения, внесенные в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно федеральному закону от 29.12.2025 № 529-ФЗ. Согласно этим изменениям, порядок и сроки оформления актов приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах будут определяться федеральным органом власти, ответственным за реализацию государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Более подробную информацию можно найти на сайте Администрации.
В связи с принятыми изменениями, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации был издан приказ № 318/пр, который устанавливает порядок и сроки оформления указанных актов. Приказ вступает в силу одновременно с изменениями в Жилищном кодексе, то есть с 1 сентября 2026 года. Это означает, что новый порядок будет касаться актов приемки, оформляемых на услуги и работы, оказанные или выполненные с этой даты.
Согласно пункту 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года, сведения об оказанных услугах и выполненных работах должны отражаться в актах, составленных по форме, установленной Минстроем России. Эта форма акта была утверждена ранее, в приказе Минстроя от 26 октября 2015 года.
Важно отметить, что составление актов приемки является обязательным и до вступления в силу изменений, внесенных Законом № 529-ФЗ и приказом № 318/пр. Актуальные акты приемки должны составляться по форме, утвержденной приказом № 761/пр. Однако до вступления в силу нового приказа порядок оформления актов не был четко определен законодательством, что открывало возможность для регулирования данного вопроса в рамках соответствующих договоров.
Согласно части 3 статьи 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом должен содержать порядок контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств. Это дает возможность установить порядок оформления актов приемки в договоре управления, при условии, что он не противоречит действующему законодательству.
По новым правилам, акт приемки будет оформляться исполнителем, который обязан оказывать услуги и выполнять работы на основании договора управления многоквартирным домом или договора, заключенного с собственниками. Это может быть как управляющая организация, так и непосредственные собственники помещений в многоквартирном доме.
При этом, если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья или специализированный кооператив, то обязанности применения нового порядка не предусмотрено. Приказ № 318/пр был издан в соответствии с правовыми нормами, согласно которым председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам.
Согласно новым правилам, общее собрание собственников помещений может принять решение о совместном осуществлении полномочий председателем совета многоквартирного дома и членами совета. Это также будет учитываться при оформлении актов приемки.
Изменения в ЖК РФ и новый приказ устанавливают, что в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья, собственники обязаны избрать совет многоквартирного дома. Если такое решение не будет принято в течение года, местные органы самоуправления обязаны собрать общее собрание для решения данного вопроса.
Согласно пункту 2 нового порядка, акты приемки должны оформляться исполнителем в сроки, установленные договорами, но не позднее 30 дней со дня оказания услуг или выполнения работ. При этом, если в договорах установлены более короткие сроки, они должны соблюдаться.
Ключевым моментом является то, что новый порядок акцентирует внимание на необходимости согласования всех действий между исполнителем и председателем или членами совета. Исполнитель должен направить два экземпляра актов приемки, а в ответ председатель или члены совета должны в течение 10 дней подписать один экземпляр или направить обоснованный отказ от подписания.
Если же в течение 30 дней с момента получения акта не поступит отказ от его подписания, акт считается оформленным. Это правило позволит избежать затягивания процесса и обеспечит более четкую работу управляющих организаций и собственников.
Таким образом, изменения в законодательстве будут способствовать более прозрачному и организованному процессу оформления актов приемки, что в свою очередь положительно скажется на управлении многоквартирными домами.